Ampang, Kuala Lumpur

Unit end lot di Jalan Bunga Cempaka 7, Taman Muda ini dijual pada RM399,000 — kira-kira 11% hingga 14% di bawah median pasaran semasa Taman Muda yang berada pada RM450,000 berdasarkan data transaksi Brickz 2025. Harga asal RM440,000 telah diturunkan oleh owner yang ingin let go segera. Bagi pembeli Bumi yang sedang mencari rumah pertama dalam kawasan matang dan berharga berpatutan, unit ini layak dipertimbangkan dengan serius.

Taman Muda adalah kawasan kediaman established sejak 1980-an dengan ekosistem komuniti yang lengkap — hospital, sekolah kerajaan, pasar raya, dan tiga stesen LRT semuanya dalam radius 3 km. Unit ini telah melalui proses refurbishment termasuk cat baru, plumbing baru, dan dapur diperluas — masuk terus tanpa perlu renovation tambahan.

SPESIFIKASI HARTANAH
• Jenis: Rumah Teres 2 Tingkat
• Lot: End Lot
• Pegangan: Leasehold 99 tahun — tamat 03 Februari 2079 (baki lebih kurang 53 tahun)
• Status Lot: Bumi Lot
• Keluasan Tanah: 65.03 meter persegi (700 kaki persegi)
• Bilik Tidur: 2
• Bilik Air: 2
• Mukim: Mukim Ampang
• Daerah: Ulu Langat
• Negeri: Selangor
• PBT: Majlis Perbandaran Ampang Jaya (MPAJ)
• Kondisi Semasa: Refurbished — cat baru, plumbing baru, dapur diperluas


KELEBIHAN HARTANAH
• Harga RM399,000 — lebih kurang 11% hingga 14% di bawah median transaksi Taman Muda RM450,000 (Brickz, data 2025).
• End lot — ruang tepi tambahan, privasi lebih, nilai lazimnya 5% hingga 10% lebih tinggi berbanding unit intermediate dalam kawasan sama.
• Refurbished sepenuhnya — cat baru, plumbing baru, dapur diperluas (kitchen extended); pembeli boleh masuk terus tanpa perlu keluarkan kos renovation tambahan
• Individual Title sudah dikeluarkan — proses permohonan loan dengan bank lebih straightforward berbanding unit Master Title.
• Title bersih — urusan pusaka telah diselesaikan sepenuhnya, quit rent dan cukai taksiran MPAJ tiada tunggakan sehingga 2026.
• LRT Pandan Indah, LRT Cempaka (AG16), dan LRT Cahaya (KJ8) semuanya dalam radius lebih kurang 3 km — pilihan commuter ke pusat bandar KL
• MRR2 dalam lebih kurang 3 km dan SUKE (interchange Permai/Kosas) dalam lebih kurang 4 km — keluar ke Cheras, Gombak, dan KL Sentral dengan mudah.
• Hospital Ampang dalam lebih kurang 3 km — kemudahan kesihatan utama kawasan
• SK Taman Muda dalam lebih kurang 1 km, SK dan SMK Pandan Indah dalam lebih kurang 2.5 km — sekolah kerajaan berdekatan untuk keluarga
• Kawasan perumahan matang 40 tahun lebih — infrastruktur, utiliti, dan komuniti sudah established; pasar tani, surau, kedai runcit semua dalam jalan kaki atau pandu singkat

KEMUDAHAN BERHAMPIRAN
• Pasar Pagi Taman Muda — lebih kurang 1.4 km
• 99 Speedmart, kedai runcit tempatan — lebih kurang 1.6 km
• SK Taman Muda — lebih kurang 1 km
• Pandan Capital (Giant) — lebih kurang 2.0 km
• Hospital Ampang — lebih kurang 3 km
• MPAJ Menara Ampang Jaya — lebih kurang 2.1 km
• Pantai Hospital Ampang — lebih kurang 2 km
• Ampang Point — lebih kurang 6 km

AKSES MUDAH KE
• LRT Pandan Indah — lebih kurang 3.7 km
• LRT Cempaka (AG16) — lebih kurang 3.8 km
• LRT Cahaya (KJ8) — lebih kurang 4.7 km
• MRR2 — lebih kurang 3 km
• SUKE Highway (Permai/Kosas) — lebih kurang 4 km
• Pusat Bandar KL (KLCC) — lebih kurang 12 km

SESUAI UNTUK
• Pembeli Bumi kali pertama (first time buyer) yang mencari rumah di bawah RM400,000 dalam kawasan matang berdekatan KL
• Pasangan muda Bumiputera yang ingin keluar dari sewa dan memiliki unit yang sudah refurbished — masuk terus tanpa renovation
• Ibu bapa yang ingin belikan anak yang baru bekerja di kawasan Ampang atau KL sebuah rumah yang affordable dan strategik
• Pelabur yang mencari unit sewa untuk disewakan kepada pasangan muda atau pekerja kilang dan pejabat sekitar Ampang (potensi sewa lebih kurang RM1,000 hingga RM1,300 sebulan)

SOALAN YANG SELALU PEMBELI TANYA
S: Unit ni Bumi Lot — saya pembeli Bumi, boleh beli terus atau ada proses tambahan?
J: Boleh beli. Proses tambahan yang ada ialah permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (PBN) yang diperlukan untuk pindah milik Bumi Lot. Ini bukan halangan — ia adalah prosedur standard yang akan diuruskan oleh peguam anda selepas SPA ditandatangani. Tempoh kelulusan lazimnya antara 2 hingga 4 bulan (anggaran). Yang penting, SPA boleh terus ditandatangani dulu dan proses consent berjalan serentak dengan proses loan.

S: Baki leasehold 53 tahun — bank nak bagi loan tak?
J: Secara umumnya, kebanyakan bank di Malaysia masih membiayai unit leasehold dengan baki tempoh di atas 30 tahun, walaupun tenure loan yang diluluskan mungkin lebih pendek dari 35 tahun bergantung kepada baki leasehold dan umur peminjam. Dalam kes ini baki 53 tahun, bank panel utama lazimnya boleh lulus loan sehingga 25 hingga 30 tahun. Saya cadangkan anda buat semakan awal dengan bank atau mortgage broker sebelum proceed ke viewing supaya kelayakan anda sudah jelas.

S: Kenapa owner jual? Rumah ni ada apa-apa masalah?
J: Unit ini diperoleh oleh owner semasa melalui proses pusaka — turun milik daripada si mati (ibunya). Urusan pusaka sudah diselesaikan sepenuhnya dan title kini atas nama owner semasa. Owner menjual kerana ingin menyelesaikan aset pusaka dan tiada kaitan dengan masalah struktur atau isu kejiranan. Unit sudah refurbished dengan cat baru dan plumbing baru sebelum dijual.

S: Ada renovation yang dibuat — ada kelulusan MPAJ tak?
J: Renovation yang dilakukan adalah cat dalaman, plumbing dan extension dapur — kerja-kerja yang lazimnya telah mendapat kelulusan plan bangunan. Untuk kepastian, pembeli boleh semak dengan MPAJ semasa due diligence.

S: Harga RM399,000 — boleh nego lagi tak?
J: Harga semasa RM399,000 sudah merupakan penurunan dari harga asal RM440,000. Berdasarkan data pasaran semasa Taman Muda (median transaksi RM450,000 pada 2025), harga ini sudah berada di bawah nilai pasaran. Masih ada ruang untuk berbincang tetapi saya cadangkan pembeli yang serius untuk buat tawaran rasmi supaya dapat disampaikan kepada owner dengan betul.

S: Unit ni boleh dapat sewa berapa kalau saya beli untuk pelaburan?
J: Berdasarkan pasaran sewa semasa kawasan Taman Muda dan Pandan Indah untuk unit 2 bilik refurbished, jangkaan sewa adalah lebih kurang RM1,000 hingga RM1,300 sebulan. Pada harga beli RM399,000, gross rental yield lebih kurang 3% hingga 3.9% — dalam range yang standard untuk kawasan matang KL. Unit sudah refurbished bermakna anda tidak perlu keluar kos tambahan sebelum boleh sewakan.

HARGA
Asking Price: RM399,000 (Nego)

UNTUK MAKLUMAT LANJUT ATAU VIEWING APPOINTMENT:

Show contact number

Naz Shoblee
Registered Estate Agent (E2615)
NAS Realty E(3)1954